Estrat\u00e9gicamente ubicado entre S\u00e3o Paulo y R\u00edo de Janeiro, S\u00e3o Jos\u00e9 dos Campos es el principal municipio de la Regi\u00f3n Metropolitana de Vale do Para\u00edba, combinando cultura, tradici\u00f3n, tecnolog\u00eda y calidad de vida. En 2022, la ciudad se destac\u00f3, una vez m\u00e1s, por ser el primer municipio de Brasil en ser certificado como Ciudad Inteligente (Smart City\/2022); fue considerada la ciudad m\u00e1s segura de Brasil (2021); se encuentra entre los m\u00e1s boscosos del mundo (2020) \u2013 buena parte del municipio se encuentra en \u00e1reas de protecci\u00f3n ambiental; fue elegida la 6\u00aa mejor de Brasil en inversiones (2021) y la 5\u00aa mejor del pa\u00eds en calidad de vida. Con tantos atributos, no habr\u00eda ciudad m\u00e1s adecuada para recibir un desarrollo tan sustentable, moderno y tecnol\u00f3gico como Wonder.<\/p>\n\n\n\n
Wonder es un desarrollo tecnol\u00f3gico y sustentable, de MVituzzo Empreendimentos, que est\u00e1 entre las 100 mayores desarrolladoras de Brasil. Wonder le vali\u00f3 a MVituzzo el Premio Master Imobili\u00e1rio 2022 \u2013 el \u201cOscar\u201d del sector inmobiliario \u2013 en la categor\u00eda Soluciones Econ\u00f3mico-Financieras Profesionales.<\/p>\n\n\n\n
Cuenta con 40 mil m2<\/sup> \u00e1rea construida con 2 torres, 1er piso con penthouses, 24 pisos, 300 departamentos, quincho en la galer\u00eda, agua caliente en ba\u00f1os y grifos de cocina; placas solares; reutilizaci\u00f3n de agua de lluvia; y \u00e1tico con spa instalado, una tendencia muy fuerte en arquitectura e ingenier\u00eda. Su mayor caracter\u00edstica, que tanto inter\u00e9s suscita, es que une la infraestructura y el ocio de una vivienda con la privacidad, seguridad y comodidad de un condominio.<\/p>\n\n\n\n Las innovaciones tecnol\u00f3gicas de Wonder son un cap\u00edtulo aparte: ascensor activado por aplicaci\u00f3n de celular; para el visitante, las puertas estaban provistas de \u201cmanecillas\u201d en la parte inferior, que se pueden accionar con los pies; Sistema Ac\u00fastico \u2013 sistema de atenuaci\u00f3n del sonido, capaz de reducir el ruido externo y del entorno, elemento de deseo colectivo muy pertinente en el momento de su lanzamiento (pandemia); \u00e1rea de entrega (Delivery Space), tambi\u00e9n muy relevante en la pandemia, con una caja autom\u00e1tica para recibir entregas (Delivery Box) y un lugar para entregas por dron (Drone Point Delivery).<\/p>\n\n\n\n En resumen, Wonder es un emprendimiento totalmente adaptado a las nuevas necesidades del cliente durante la pandemia, y que ser\u00e1 necesario por muchos a\u00f1os, con elementos innovadores que incluyan tecnolog\u00edas capaces de hacer el condominio m\u00e1s econ\u00f3mico, seguro, eficiente y sustentable. .<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En Zeplin tenemos experiencia relevante en proyectos grandes y complejos. Buscamos ofrecer soluciones innovadoras y personalizadas a cada proyecto.<\/p>\n\n\n\n En v\u00edsperas del lanzamiento de Wonder, en abril de 2021, Brasil viv\u00eda enormes desaf\u00edos debido a la extensi\u00f3n de los efectos de la pandemia. Ante un m\u00e1ximo hist\u00f3rico en costos de materiales entre 2020 y 2021, una pandemia con n\u00fameros catastr\u00f3ficos y una regi\u00f3n con un stock de competidores con precios muy desactualizados, el emprendimiento Wonder tuvo, temporalmente, su viabilidad financiera totalmente comprometida. Ante este escenario, en Zeplin entramos en el proyecto de a\u00f1adir valor m\u00e1ximo<\/strong> para la empresa - y el cliente - a trav\u00e9s del servicio Value Engineering, que es un consultor\u00eda para optimizar costes de construcci\u00f3n<\/strong>, reanalizando las soluciones propuestas. En el servicio de ingenier\u00eda de valor, analizamos las soluciones de ingenier\u00eda t\u00e9cnica propuestas por los dise\u00f1adores del cliente y recomendamos ajustes que mantengan o mejoren el desempe\u00f1o t\u00e9cnico y, al mismo tiempo, reduzcan el costo de materiales y\/o mano de obra.<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n El factor m\u00e1s desafiante para la viabilidad financiera del proyecto Wonder, en ese escenario, fue el c\u00e1lculo, recorte y racionalizaci\u00f3n de costos. Por lo tanto, el mayor desaf\u00edo para nosotros en Zeplin fue permitir ganancias relevantes en eficiencia en el dise\u00f1o estructural<\/strong>, dado que:<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Para viabilizar el proyecto Wonder, MVituzzo dividi\u00f3 el plan de trabajo en 3 etapas. En Zeplin participamos de la 3ra etapa, siendo responsables de Asesor\u00eda en ingenier\u00eda de valor para todas las disciplinas de la ingenier\u00eda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En Zeplin entendemos que el gesti\u00f3n de cantidades y costes<\/strong> es de suma importancia para el desarrollador\/constructor. Por ello, desde el inicio del proyecto, y especialmente en los \u00faltimos tiempos, con el fuerte aumento del coste de los materiales, hemos gestionado las cantidades muy de cerca, informando normalmente una previsi\u00f3n precisa del consumo de cantidades desde el inicio del proyecto. y garantiz\u00e1ndolos al final. \u00a1Y no fue diferente en el proyecto Wonder!<\/p>\n\n\n\n En primer lugar, se trabaj\u00f3 el coste de la obra junto con el equipo de proyecto, la ingenier\u00eda, la obra y la empresa asesora del proyecto. Era fundamental que acert\u00e1ramos en este \u00edtem de factibilidad, ya que la obra representa un costo de casi 50% de los ingresos del proyecto.<\/p>\n\n\n\n Nuestro equipo t\u00e9cnico analiz\u00f3 los proyectos, con especial atenci\u00f3n al dise\u00f1o estructural, y recomend\u00f3 medidas que permiti\u00f3 la reducci\u00f3n de la secci\u00f3n de los elementos estructurales, principalmente losas y pilares, lo que se tradujo en una reducci\u00f3n de las cantidades<\/strong> y, en consecuencia, reducci\u00f3n de costes.<\/p>\n\n\n\n \u00bfY c\u00f3mo se hizo esto? En primer lugar, analizamos las tasas de consumo de materiales existentes en el proyecto<\/strong>. Comparamos estas tarifas con las tarifas de referencia hist\u00f3ricas de Zeplin, compuestas por aproximadamente 400 obras de nuestra colecci\u00f3n t\u00e9cnica. La comparativa se ha realizado tanto con las tasas medias esperadas para desarrollos de las mismas caracter\u00edsticas (formato y altura, por ejemplo) como con las tasas del 10% de los proyectos m\u00e1s eficientes de nuestro acervo t\u00e9cnico, procedimiento que siempre realizamos en Valor Ingenier\u00eda. Esto nos permiti\u00f3 definir un rango de tasas objetivo para el proyecto. El objetivo interno para nosotros en Zeplin era lograr una reducci\u00f3n de aproximadamente 550 m3<\/sup> de hormig\u00f3n, si alcanzamos \u00edndices similares al 10% mejores obras de nuestro acervo t\u00e9cnico, y un m\u00ednimo de 150 m3<\/sup>, si llegamos a tasas en torno a la media de la recaudaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Vea un extracto del informe de ingenier\u00eda de valor para Wonder:<\/p>\n\n\n\n Nuestra referencia interna de obras\/proyectos prev\u00e9 que las edificaciones residenciales, elaboradas en estructura convencional (losas macizas, vigas y pilares), con altura entre 20 y 30 pisos est\u00e1ndar, deben resultar en espesores promedio en el rango de 20 a 22 cm.<\/p>\n\n\n\n Las torres en cuesti\u00f3n, seg\u00fan nuestra encuesta, actualmente miden 23,1 cm (torre 1) y 22,5 cm (torre 2). De esta forma, se evidencia un ahorro potencial en el pavimento est\u00e1ndar.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Posteriormente, indicamos medidas que buscan mejorar la eficiencia t\u00e9cnica del proyecto para alcanzar las tasas objetivo, preferiblemente la parte superior de la meta. Una de estas medidas fue analizar en detalle los materiales y revestimientos a utilizar en la ejecuci\u00f3n, en especial aquellos que m\u00e1s inciden en las cargas de dise\u00f1o. Esto permiti\u00f3 reducir, de manera relevante, la consideraci\u00f3n de cargas y, en consecuencia, la reducci\u00f3n de la secci\u00f3n de los elementos estructurales, principalmente las losas.<\/p>\n\n\n\n Vea un extracto del informe de ingenier\u00eda de valor para Wonder:<\/p>\n\n\n\n En la torre 1, las losas que actualmente tienen 13 cm podr\u00edan reducirse a 12 cm o incluso a 11 cm, seg\u00fan nuestra evaluaci\u00f3n. Complementando esta reducci\u00f3n de losas con la reducci\u00f3n\/optimizaci\u00f3n de los pilares, el espesor medio disminuir\u00eda y se acercar\u00eda a los 21cm.<\/p>\n\n\n\n En la torre 2, casi todas las losas ya tienen 10 cm de espesor, lo que limita la optimizaci\u00f3n de las losas, sin embargo, las 4 losas (L3, L6, L23 y L24) que tienen 12 cm de espesor podr\u00edan optimizarse a 11 cm, seg\u00fan nuestra evaluaci\u00f3n. El mayor potencial de ahorro en la torre 2 se encuentra en los pilares, que tienen un espesor medio de 8 cm, por encima del rango de referencia de 6 a 7,5 cm. Con las optimizaciones, esta torre tambi\u00e9n podr\u00e1 alcanzar cerca de 21 cm de espesor promedio.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Basado en el historial de tarifas, espec\u00edficamente de pilares (grosor promedio de concreto de pilares y \u00e1rea de pilares por m2<\/sup> del \u00e1rea edificada), en Zeplin percibimos una oportunidad relevante para optimizar este elemento, recomendando ajustes que apuntaban a encajar la tarifa en un rango optimizado.<\/p>\n\n\n\n Vea un extracto del informe de ingenier\u00eda de valor para Wonder:<\/p>\n\n\n\n En cuanto a los pilares, se utiliz\u00f3 un \u00edndice complementario que indica un espesor promedio en el rango de 6 a 7,5 cm para los pilares en piso est\u00e1ndar para edificios entre 20 y 30 pisos est\u00e1ndar. En el proyecto analizado, la torre 1 es de 7,6 cm y la torre 2 de 8 cm, lo que corrobora el potencial de reducci\u00f3n de cantidades en el piso est\u00e1ndar.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Analizamos las tasas de encofrado y notamos ahorros potenciales con la eliminaci\u00f3n de vigas.<\/p>\n\n\n\n Vea un extracto del informe de ingenier\u00eda de valor para Wonder:<\/p>\n\n\n\n En cuanto a las vigas, es posible reducir la cantidad, lo que se evidencia en la alta tasa de formas, alrededor de 2,3 m.2<\/sup> de formas por m2<\/sup> de superficie en planta. El rango de velocidad de forma econ\u00f3mica est\u00e1 entre 2 y 2,25 m.2<\/sup>\/metro2<\/sup>. Sin embargo, es premisa del proyecto que existan vigas en la mayor\u00eda de los muros con vanos, lo que limita la optimizaci\u00f3n de las vigas, tanto a nivel de hormigones como de formas. Recomendamos que, para los pr\u00f3ximos proyectos, se eval\u00fae la posibilidad de eliminar la necesidad de vigas que no tengan una alta efectividad estructural, ya que pueden optimizar el consumo de material y el tiempo de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Como todo proyecto de este nivel de complejidad, Wonder trajo algunos obst\u00e1culos a lo largo de su ejecuci\u00f3n: lograr consolidar los ajustes necesarios del proyecto para lograr ahorros; y reelaboraciones para el equipo de Zeplin por la necesidad de modificar proyectos, que siempre son traum\u00e1ticos, dado que los proyectos tienen tiempos de ejecuci\u00f3n muy cortos. A pesar de ello, el diferencial del equipo de Zeplin en este servicio fue la capacidad de:<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n El emprendimiento se hizo posible y estamos muy contentos y satisfechos de haber contribuido de manera decisiva.<\/p>\n\n\n\n El proceso entre el primer an\u00e1lisis de Ingenier\u00eda de Valor y su consolidaci\u00f3n tom\u00f3 aproximadamente 18 meses, entre 2020 y 2022, con la participaci\u00f3n de un equipo de 5 personas.<\/p>\n\n\n\n Especialmente aplicada a proyectos estructurales, hidr\u00e1ulicos y el\u00e9ctricos, la Ingenier\u00eda de Valor realizada por nosotros en Zeplin, junto con el equipo de MVituzzo y socios dise\u00f1adores, gener\u00f3 un profundo estudio t\u00e9cnico. El estudio propuso ajustes al proyecto y gener\u00f3 una reducci\u00f3n en el consumo de material y mano de obra.<\/p>\n\n\n\n En vista de los estudios y soluciones propuestos por el equipo de Zeplin, Wonder fue r\u00e1pidamente y eficientemente restaurado a la viabilidad. La reducci\u00f3n de costos permiti\u00f3 resultados por encima de las expectativas. Hicimos posible lo inviable con acciones efectivas para aumentar el valor agregado y la consecuente expansi\u00f3n de los ingresos del emprendimiento, algo que parec\u00eda imposible dada la inestabilidad del escenario de la pandemia y la competencia local.<\/p>\n\n\n\nGrandes desaf\u00edos nos inspiran<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Convertimos lo imposible en posible<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n
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Resultado<\/strong><\/h2>\n\n\n\n