Estratégicamente ubicado entre São Paulo y Río de Janeiro, São José dos Campos es el principal municipio de la Región Metropolitana de Vale do Paraíba, combinando cultura, tradición, tecnología y calidad de vida. En 2022, la ciudad se destacó, una vez más, por ser el primer municipio de Brasil en ser certificado como Ciudad Inteligente (Smart City/2022); fue considerada la ciudad más segura de Brasil (2021); se encuentra entre los más boscosos del mundo (2020) – buena parte del municipio se encuentra en áreas de protección ambiental; fue elegida la 6ª mejor de Brasil en inversiones (2021) y la 5ª mejor del país en calidad de vida. Con tantos atributos, no habría ciudad más adecuada para recibir un desarrollo tan sustentable, moderno y tecnológico como Wonder.

la ventura

Wonder es un desarrollo tecnológico y sustentable, de MVituzzo Empreendimentos, que está entre las 100 mayores desarrolladoras de Brasil. Wonder le valió a MVituzzo el Premio Master Imobiliário 2022 – el “Oscar” del sector inmobiliario – en la categoría Soluciones Económico-Financieras Profesionales.

Cuenta con 40 mil m² área construida con 2 torres, 1er piso con penthouses, 24 pisos, 300 departamentos, quincho en la galería, agua caliente en baños y grifos de cocina; placas solares; reutilización de agua de lluvia; y ático con spa instalado, una tendencia muy fuerte en arquitectura e ingeniería. Su mayor característica, que tanto interés suscita, es que une la infraestructura y el ocio de una vivienda con la privacidad, seguridad y comodidad de un condominio.

Las innovaciones tecnológicas de Wonder son un capítulo aparte: ascensor activado por aplicación de celular; para el visitante, las puertas estaban provistas de “manecillas” en la parte inferior, que se pueden accionar con los pies; Sistema Acústico – sistema de atenuación del sonido, capaz de reducir el ruido externo y del entorno, elemento de deseo colectivo muy pertinente en el momento de su lanzamiento (pandemia); área de entrega (Delivery Space), también muy relevante en la pandemia, con una caja automática para recibir entregas (Delivery Box) y un lugar para entregas por dron (Drone Point Delivery).

En resumen, Wonder es un emprendimiento totalmente adaptado a las nuevas necesidades del cliente durante la pandemia, y que será necesario por muchos años, con elementos innovadores que incluyan tecnologías capaces de hacer el condominio más económico, seguro, eficiente y sustentable. .

Grandes desafíos nos inspiran

En Zeplin tenemos experiencia relevante en proyectos grandes y complejos. Buscamos ofrecer soluciones innovadoras y personalizadas a cada proyecto.

En vísperas del lanzamiento de Wonder, en abril de 2021, Brasil vivía enormes desafíos debido a la extensión de los efectos de la pandemia. Ante un máximo histórico en costos de materiales entre 2020 y 2021, una pandemia con números catastróficos y una región con un stock de competidores con precios muy desactualizados, el emprendimiento Wonder tuvo, temporalmente, su viabilidad financiera totalmente comprometida. Ante este escenario, en Zeplin entramos en el proyecto de añadir valor máximo para la empresa - y el cliente - a través del servicio Value Engineering, que es un consultoría para optimizar costes de construcción, reanalizando las soluciones propuestas. En el servicio de ingeniería de valor, analizamos las soluciones de ingeniería técnica propuestas por los diseñadores del cliente y recomendamos ajustes que mantengan o mejoren el desempeño técnico y, al mismo tiempo, reduzcan el costo de materiales y/o mano de obra..

El factor más desafiante para la viabilidad financiera del proyecto Wonder, en ese escenario, fue el cálculo, recorte y racionalización de costos. Por lo tanto, el mayor desafío para nosotros en Zeplin fue permitir ganancias relevantes en eficiencia en el diseño estructural, dado que:

1. La estructura representa el costo individual más alto en un proyecto de esta envergadura, superando muchas veces los 20% del costo total, siendo vital para la viabilidad del emprendimiento, en el contexto económico generado por la pandemia.
2. El proyecto estructural originalmente presentado ya era de alto nivel, realizado por profesionales competentes y experimentados, creando una situación de necesidad de mejorar algo que ya era bueno.

Convertimos lo imposible en posible

Para viabilizar el proyecto Wonder, MVituzzo dividió el plan de trabajo en 3 etapas. En Zeplin participamos de la 3ra etapa, siendo responsables de Asesoría en ingeniería de valor para todas las disciplinas de la ingeniería.

En Zeplin entendemos que el gestión de cantidades y costes es de suma importancia para el desarrollador/constructor. Por ello, desde el inicio del proyecto, y especialmente en los últimos tiempos, con el fuerte aumento del coste de los materiales, hemos gestionado las cantidades muy de cerca, informando normalmente una previsión precisa del consumo de cantidades desde el inicio del proyecto. y garantizándolos al final. ¡Y no fue diferente en el proyecto Wonder!

En primer lugar, se trabajó el coste de la obra junto con el equipo de proyecto, la ingeniería, la obra y la empresa asesora del proyecto. Era fundamental que acertáramos en este ítem de factibilidad, ya que la obra representa un costo de casi 50% de los ingresos del proyecto.

Nuestro equipo técnico analizó los proyectos, con especial atención al diseño estructural, y recomendó medidas que permitió la reducción de la sección de los elementos estructurales, principalmente losas y pilares, lo que se tradujo en una reducción de las cantidades y, en consecuencia, reducción de costes.

¿Y cómo se hizo esto? En primer lugar, analizamos las tasas de consumo de materiales existentes en el proyecto. Comparamos estas tarifas con las tarifas de referencia históricas de Zeplin, compuestas por aproximadamente 400 obras de nuestra colección técnica. La comparativa se ha realizado tanto con las tasas medias esperadas para desarrollos de las mismas características (formato y altura, por ejemplo) como con las tasas del 10% de los proyectos más eficientes de nuestro acervo técnico, procedimiento que siempre realizamos en Valor Ingeniería. Esto nos permitió definir un rango de tasas objetivo para el proyecto. El objetivo interno para nosotros en Zeplin era lograr una reducción de aproximadamente 550 m³ de hormigón, si alcanzamos índices similares al 10% mejores obras de nuestro acervo técnico, y un mínimo de 150 m³, si llegamos a tasas en torno a la media de la recaudación.

Vea un extracto del informe de ingeniería de valor para Wonder:

Nuestra referencia interna de obras/proyectos prevé que las edificaciones residenciales, elaboradas en estructura convencional (losas macizas, vigas y pilares), con altura entre 20 y 30 pisos estándar, deben resultar en espesores promedio en el rango de 20 a 22 cm.

Las torres en cuestión, según nuestra encuesta, actualmente miden 23,1 cm (torre 1) y 22,5 cm (torre 2). De esta forma, se evidencia un ahorro potencial en el pavimento estándar.

Posteriormente, indicamos medidas que buscan mejorar la eficiencia técnica del proyecto para alcanzar las tasas objetivo, preferiblemente la parte superior de la meta. Una de estas medidas fue analizar en detalle los materiales y revestimientos a utilizar en la ejecución, en especial aquellos que más inciden en las cargas de diseño. Esto permitió reducir, de manera relevante, la consideración de cargas y, en consecuencia, la reducción de la sección de los elementos estructurales, principalmente las losas.

Vea un extracto del informe de ingeniería de valor para Wonder:

En la torre 1, las losas que actualmente tienen 13 cm podrían reducirse a 12 cm o incluso a 11 cm, según nuestra evaluación. Complementando esta reducción de losas con la reducción/optimización de los pilares, el espesor medio disminuiría y se acercaría a los 21cm.

En la torre 2, casi todas las losas ya tienen 10 cm de espesor, lo que limita la optimización de las losas, sin embargo, las 4 losas (L3, L6, L23 y L24) que tienen 12 cm de espesor podrían optimizarse a 11 cm, según nuestra evaluación. El mayor potencial de ahorro en la torre 2 se encuentra en los pilares, que tienen un espesor medio de 8 cm, por encima del rango de referencia de 6 a 7,5 cm. Con las optimizaciones, esta torre también podrá alcanzar cerca de 21 cm de espesor promedio.

Basado en el historial de tarifas, específicamente de pilares (grosor promedio de concreto de pilares y área de pilares por m² del área edificada), en Zeplin percibimos una oportunidad relevante para optimizar este elemento, recomendando ajustes que apuntaban a encajar la tarifa en un rango optimizado.

Vea un extracto del informe de ingeniería de valor para Wonder:

En cuanto a los pilares, se utilizó un índice complementario que indica un espesor promedio en el rango de 6 a 7,5 cm para los pilares en piso estándar para edificios entre 20 y 30 pisos estándar. En el proyecto analizado, la torre 1 es de 7,6 cm y la torre 2 de 8 cm, lo que corrobora el potencial de reducción de cantidades en el piso estándar.

Analizamos las tasas de encofrado y notamos ahorros potenciales con la eliminación de vigas.

Vea un extracto del informe de ingeniería de valor para Wonder:

En cuanto a las vigas, es posible reducir la cantidad, lo que se evidencia en la alta tasa de formas, alrededor de 2,3 m.² de formas por m² de superficie en planta. El rango de velocidad de forma económica está entre 2 y 2,25 m.²/metro². Sin embargo, es premisa del proyecto que existan vigas en la mayoría de los muros con vanos, lo que limita la optimización de las vigas, tanto a nivel de hormigones como de formas. Recomendamos que, para los próximos proyectos, se evalúe la posibilidad de eliminar la necesidad de vigas que no tengan una alta efectividad estructural, ya que pueden optimizar el consumo de material y el tiempo de ejecución.

Como todo proyecto de este nivel de complejidad, Wonder trajo algunos obstáculos a lo largo de su ejecución: lograr consolidar los ajustes necesarios del proyecto para lograr ahorros; y reelaboraciones para el equipo de Zeplin por la necesidad de modificar proyectos, que siempre son traumáticos, dado que los proyectos tienen tiempos de ejecución muy cortos. A pesar de ello, el diferencial del equipo de Zeplin en este servicio fue la capacidad de:

• Identificar rápidamente los ahorros potenciales en el proyecto, posibles gracias a las tasas de referencia históricas;
• Estimar asertivamente el tamaño de los ahorros que se pueden lograr, posibilitados por el análisis detallado de las tasas históricas de referencia y su relación con el proyecto en cuestión;
• Proponer acciones, tanto técnicas como de gestión de procesos, para consolidar efectivamente esta ganancia, posibilitada por la experiencia de nuestro equipo en este tipo de situaciones.

Resultado

El emprendimiento se hizo posible y estamos muy contentos y satisfechos de haber contribuido de manera decisiva.

El proceso entre el primer análisis de Ingeniería de Valor y su consolidación tomó aproximadamente 18 meses, entre 2020 y 2022, con la participación de un equipo de 5 personas.

Especialmente aplicada a proyectos estructurales, hidráulicos y eléctricos, la Ingeniería de Valor realizada por nosotros en Zeplin, junto con el equipo de MVituzzo y socios diseñadores, generó un profundo estudio técnico. El estudio propuso ajustes al proyecto y generó una reducción en el consumo de material y mano de obra.

En vista de los estudios y soluciones propuestos por el equipo de Zeplin, Wonder fue rápidamente y eficientemente restaurado a la viabilidad. La reducción de costos permitió resultados por encima de las expectativas. Hicimos posible lo inviable con acciones efectivas para aumentar el valor agregado y la consecuente expansión de los ingresos del emprendimiento, algo que parecía imposible dada la inestabilidad del escenario de la pandemia y la competencia local.

La estimación de reducción de estructura, sumado a las ganancias hidráulicas y eléctricas, alcanzó R$ 583,221.00. Al final, en Zeplin logramos una reducción significativa de 312m3 de concreto, con una reducción proporcional en acero. Este valor, a pesar de estar por debajo del tope del objetivo (550 m3) es más del doble del objetivo mínimo que teníamos fijado (150 m3). Así, Wonder aparece no sólo como un caso de éxito para nosotros en Zeplin, en su viabilidad, sino también como empresa tecnológica, sostenible y con soluciones que respondan a las nuevas necesidades sociales. En Zeplin buscamos entregar incursiona con tecnología e innovaciones sin precedentes en el mercado. Convirtiendo lo imposible en posible, además de garantizar 100% de obras en plazo y con calidad reconocida por el mercado.

Haga clic aquí y conoce la empresa Wonder.

Lo que dijo el cliente

El trabajo meticuloso y creativo del equipo con el simple objetivo de reducir costos y aumentar los ingresos resultó en el éxito de hacer sorprendentemente viable el proyecto Wonder. La perseverancia, el esfuerzo, la fe y el optimismo del equipo llevaron a resultados aún mejores de lo que inicialmente se pretendía. Mucho más allá de viabilizar el proyecto en un escenario extremadamente desafiante, alcanzando todas las metas establecidas, las soluciones creadas demostraron la importancia de un equipo preparado y obstinado para vencer: con fe todo es posible para nosotros y los obstáculos están por vencer.