Localizada estrategicamente entre São Paulo e Rio de Janeiro, São José dos Campos é o principal município da Região Metropolitana do Vale do Paraíba, unindo cultura, tradição, tecnologia e qualidade de vida. Em 2022, a cidade se destacou, mais uma vez, por ser o primeiro município do Brasil a ser certificado como Cidade Inteligente (Smart City/2022); foi considerada a cidade mais segura do Brasil (2021); está entre as mais arborizadas do mundo (2020) – boa parte do município está em áreas de proteção ambiental; foi eleita a 6ª melhor do Brasil para investimentos (2021) e a 5ª melhor do País em qualidade de vida. Com tantos atributos, não haveria cidade mais adequada para receber um empreendimento tão sustentável, moderno e tecnológico como o Wonder.

O empreendimento

O Wonder é um empreendimento tecnológico e sustentável, da MVituzzo Empreendimentos, que figura entre as 100 maiores incorporadoras do Brasil. O Wonder rendeu a MVituzzo o Prêmio Master Imobiliário 2022 – o “Oscar” do setor imobiliário – na categoria Profissional Soluções econômico-financeiras.

Conta com 40 mil m² de área construída com 2 torres, 1º andar com apartamentos penthouse, 24 andares, 300 apartamentos, churrasqueira na varanda, água quente nas torneiras dos banheiros e cozinha; placas solares; reuso de água pluvial; e penthouse com spa instalado, uma tendência fortíssima na arquitetura e engenharia. Sua maior característica, que desperta tanto interesse, é o fato de unir a infraestrutura e lazer de uma casa com a privacidade, segurança e conforto de um condomínio.

As inovações tecnológicas do Wonder são um capítulo à parte: elevador acionado por aplicativo de celular; para o visitante, as portas foram equipadas com “maçanetas” na sua parte inferior, que podem ser acionadas com os pés; Acoustic System – sistema de atenuação sonora, capaz de amenizar ruídos externos e dos vizinhos, um item de desejo coletivo muito pertinente no momento do seu lançamento (pandemia); área de entrega (Delivery Space), também muito pertinente na pandemia, com box automático de recebimento de entregas (Delivery Box) e local de entregas por drone (Drone Point Delivery).

Em resumo, Wonder é um empreendimento totalmente adaptado às novas necessidades do cliente durante a pandemia, e que serão necessários ainda por longos anos, com itens inovadores que contemplam tecnologias capazes de deixar o condomínio mais barato, seguro, eficiente e sustentável.

Grandes desafios nos inspiram

Nós da Zeplin possuímos relevante experiência em projetos de grande porte e complexidade. Procuramos oferecer oferecendo soluções inovadoras e personalizadas a cada projeto.

Às vésperas de lançamento do Wonder, em abril de 2021, o Brasil passava por desafios enormes por causa do prolongamento dos efeitos da pandemia. Perante uma alta histórica de custos de materiais entre 2020 e 2021, uma pandemia com números catastróficos e uma região com estoque de concorrentes com preços muito desatualizados, o empreendimento Wonder teve, temporariamente, sua viabilidade financeira totalmente comprometida. Diante desse cenário, nós da Zeplin entramos no projeto para agregar máximo valor para o empreendimento – e cliente – através do serviço de Engenharia de Valor, que é uma consultoria para otimizar os custos das obras, reanalisando as soluções propostas. No serviço de engenharia de valor, analisamos as soluções técnicas de engenharia propostas pelos projetistas do cliente e recomendamos ajustes que mantenham ou melhorem o desempenho técnico e, ao mesmo tempo, reduzam o custo de materiais e/ou mão-de-obra.

O fator mais desafiador para a viabilidade financeira do empreendimento Wonder, naquele cenário, esteve na apuração, cortes e racionalização de custos. Por isso, o maior desafio para nós da Zeplin foi viabilizar ganho relevante de eficiência no projeto estrutural, dado que:

1. A estrutura representa o maior custo individual numa obra deste porte, com frequência ultrapassando 20% do custo total, sendo vital para a viabilidade do empreendimento, no contexto econômico gerado pela pandemia.
2. O projeto estrutural originalmente apresentado já era de alto nível, realizado por profissionais competentes e experientes, gerando uma situação de precisar melhorar algo que já estava bom.

Transformamos o impossível em possível

Para viabilizar o empreendimento Wonder, a MVituzzo dividiu o plano de trabalho em 3 etapas. Nós da Zeplin participamos da 3ª etapa, sendo responsáveis pela Engenharia de Valor Consultiva para todas as disciplinas de engenharia.

Nós da Zeplin entendemos que a gestão de quantitativos e custos é de suma importância para o incorporador/construtor. Por isso, desde sempre, e principalmente nos últimos tempos, com o forte aumento do custo de materiais, gerenciamos os quantitativos de forma muito próxima, normalmente informando desde o início do projeto uma previsão acurada dos consumos de quantidades e garantindo-os no final. E não foi diferente no projeto Wonder!

Em primeiro lugar, trabalhou-se no custo de obra junto à equipe de projetos, engenharia, obra e empresa de assessoria de projetos. Era essencial obtermos êxito neste item da viabilidade, visto que a obra representa um custo de quase 50% da receita do empreendimento.

A nossa equipe técnica analisou os projetos, com enfoque particular no projeto estrutural, e recomendou medidas que permitiram a redução de seção dos elementos estruturais, principalmente lajes e pilares, o que resultou em redução de quantitativos e, consequentemente, redução de custos.

E como isso foi feito? Primeiramente, analisamos as taxas de consumo de materiais existentes no projeto. Comparamos essas taxas com as taxas de referência históricas da Zeplin, formadas por aproximadamente 400 obras de nosso acervo técnico. A comparação foi realizada tanto com as taxas médias esperadas para empreendimento com as mesmas características (formato e altura, por exemplo) quanto com as taxas dos 10% dos empreendimentos mais eficientes do nosso acervo técnico, procedimento que sempre realizamos nas Engenharias de Valor. Isso permitiu definir um range de meta de taxas para o projeto. A meta interna para nós da Zeplin foi alcançar redução de aproximadamente 550 m³ de concreto, caso atingíssemos taxas semelhantes às 10% melhores obras do nosso acervo técnico, e mínimo de 150 m³, caso atingíssemos taxas em torno da média do acervo.

Confira trecho do relatório de Engenharia de Valor para o Wonder:

Nossa referência interna de obras/projetos prevê que edifícios residenciais, elaborados em estrutura convencional (lajes maciças, vigas e pilares), com altura entre 20 e 30 pavimentos tipo, deve resultar em espessura média na faixa de 20 a 22cm.

As torres em questão, pelo nosso levantamento, encontram-se no momento com 23,1cm (torre 1) e 22,5cm (torre 2). Desta forma, evidencia-se potencial de economia no pavimento tipo.

Logo após, indicamos medidas procurando melhorar a eficiência técnica do projeto para atingir as taxas meta, de preferência o topo da meta. Uma dessas medidas foi analisar, de forma detalhada, os materiais e revestimentos a serem utilizados na execução, particularmente os que mais influenciam nas cargas de projeto. Isso permitiu reduzir, de forma relevante, a consideração de cargas e, em consequência, a redução da seção dos elementos estruturais, principalmente lajes.

Confira trecho do relatório de Engenharia de Valor para o Wonder:

Na torre 1, as lajes que atualmente possuem 13cm poderiam ser reduzidas para 12cm ou até 11cm, pela nossa avaliação. Complementando esta redução nas lajes com a redução/otimização dos pilares, a espessura média baixaria e ficaria próxima de 21cm.

Na torre 2, quase todas as lajes já se encontram com 10cm, limitando a otimização de lajes, porém, as 4 lajes (L3, L6, L23 e L24) que se encontram com 12cm, poderiam ser otimizadas para 11cm, pela nossa avaliação. O maior potencial de economia na torre 2 se encontra nos pilares, que estão com espessura média de 8cm, acima da faixa de referência de 6 a 7,5cm. Com as otimizações, esta torre também poderá chegar próximo de 21cm de espessura média.

Com base no histórico de taxa, especificamente de pilares (espessura média de concreto de pilares e área de pilares por m² da área construída), nós da Zeplin notamos uma oportunidade relevante de otimização desse elemento, recomendando ajustes que tinham o objetivo de enquadrar a taxa num range otimizado.

Confira trecho do relatório de Engenharia de Valor para o Wonder:

Referente aos pilares, utilizamos índice complementar que indica espessura média na faixa de 6 a 7,5cm para os pilares no pavimento tipo para edifícios entre 20 e 30 pavimentos tipo. No projeto analisado, a torre 1 encontra-se com 7,6cm e a torre 2 com 8cm, o que corrobora o potencial de redução de quantidades no pavimento tipo.

Analisamos as taxas de formas e notamos um potencial de economia com a eliminação de vigas.

Confira trecho do relatório de Engenharia de Valor para o Wonder:

Em relação às vigas, é possível a redução na quantidade, o que é evidenciado pela alta taxa de formas, em torno de 2,3m² de formas por m² de área em planta. A faixa econômica de taxa de formas é entre 2 e 2,25m²/m². Porém, é premissa do projeto que haja vigas na maior parte das paredes com aberturas, o que limita a otimização nas vigas, tanto do concreto quanto das formas. Recomendamos que, para os próximos projetos, seja avaliada a possibilidade de eliminar a necessidade de vigas que não possuem alta efetividade estrutural, pois podem otimizar consumo de materiais e tempo de execução.

Como todo projeto desse nível de complexidade, o Wonder trouxe alguns obstáculos ao longo da sua execução: conseguir consolidar os ajustes no projeto necessários para alcançar a economia; e retrabalhos para a equipe Zeplin pela necessidade de modificar projetos, que sempre são traumáticos, dado que os projetos possuem tempos curtíssimos para execução. Apesar disso, o diferencial da equipe Zeplin nesse serviço foi a capacidade de:

• Identificar rapidamente o potencial de economia no projeto, viabilizado pelas taxas históricas de referência;
• Estimar assertivamente o tamanho da economia que pode ser atingida, viabilizado pela análise detalhada das taxas de referência históricas e sua relação com o projeto em questão;
• Propor ações, tanto técnicas quanto de condução do processo, para consolidar efetivamente esse ganho, viabilizado pela experiência da nossa equipe nesse tipo de situação.

Resultado

O empreendimento foi viabilizado e ficamos muito felizes e satisfeitos por termos contribuído de forma decisiva.

O processo entre a primeira análise de Engenharia de Valor e sua consolidação foi de aproximadamente 18 meses, entre os anos de 2020 e 2022, com o envolvimento de uma equipe de 5 pessoas.

Aplicada especialmente sobre os projetos de estrutura, hidráulica e elétrica, a Engenharia de Valor realizada por nós da Zeplin, juntamente com a equipe MVituzzo e com os projetistas parceiros, gerou um estudo técnico aprofundado. O estudo propôs ajustes no projeto e gerou redução no consumo de material e mão de obra.

Diante dos estudos e soluções propostas pela equipe Zeplin, o Wonder teve sua viabilidade recuperada de forma rápida e eficiente. A redução de custos permitiu resultados acima das expectativas. Viabilizamos o inviável com as ações efetivas para o aumento de valor agregado, e consequente ampliação da receita do empreendimento, algo que parecia impossível frente à instabilidade do cenário pandêmico e da concorrência local.

A estimativa de redução da estrutura, somadas a ganhos em hidráulica e elétrica, alcançou R$ 583.221,00. Ao final, nós da Zeplin alcançamos a redução expressiva de 312m3 de concreto, com proporcional redução no aço. Esse valor, apesar de ser inferior ao topo da meta (550 m3) é mais que o dobro da meta mínima que havíamos estipulado (150 m3). Assim, o Wonder surge não apenas como um case de sucesso para nós da Zeplin, em sua viabilização, mas também como um empreendimento tecnológico, sustentável e com soluções que atendem às novas necessidades sociais. Nós da Zeplin buscamos entregar empreendimentos com tecnologia e inovações inéditas no mercado. Transformar o impossível em possível, além de garantir 100% das obras dentro do prazo e com qualidade reconhecida pelo mercado.

Clique aqui e conheça o empreendimento Wonder.

O que o cliente disse

O trabalho minucioso e criativo da equipe com o objetivo simples de diminuir os custos e aumentar a receita resultou no sucesso de viabilizar de forma surpreendente o empreendimento Wonder. A perseverança, esforço, fé e otimismo da equipe levaram a resultados ainda melhores dos que foram inicialmente almejados. Muito além de viabilizar o empreendimento em um cenário extremamente desafiador, atingindo todas as metas estabelecidas, as soluções criadas comprovaram a importância de uma equipe preparada e obstinada a vencer: com fé tudo nos é possível e obstáculos são para serem vencidos.